Umowa z wykonawcą robót budowlanych – część 3

W ostatnich dwóch artykułach dotyczących umowy z wykonawcą robót budowlanych mówiliśmy o ciążących na stronach umowy obowiązkach, wspomnieliśmy jak powinien zostać sformułowany cel i zakres umowy oraz poruszyliśmy temat terminów, których powinien trzymać się zarówno Inwestor jak i Wykonawca. W tej części poruszymy kluczowy temat jakim jest WYNAGRODZENIE. Dodatkowo podpowiemy jak należy podejść do odbiorów częściowych i końcowych.


Ad6) Wynagrodzenie za roboty budowlane

W polskim prawie istnieją trzy rodzaje wynagrodzenia za wykonane prace budowlane, są nimi:

  • Wynagrodzenie ryczałtowe;
  • Wynagrodzenie kosztorysowe;
  • Wynagrodzenie mieszane.

Wynagrodzenie ryczałtowe

Ten typ wynagrodzenia charakteryzuje się z góry ustaloną kwotą należną wykonawcy za wszystkie wykonane na rzecz inwestora prace wynikające bezpośrednio z umowy. Obliczane jest ono na podstawie kosztu inwestycji powstałego przy zawieraniu umowy o roboty budowlane, nie zaś na podstawie faktycznie zrealizowanych świadczeń.

Zalety i wady:

+ brak konieczności wykonania kosztorysu;  
+ mniej obowiązków rozliczeniowych;  
+ dobre rozwiązanie przy krótkoterminowych inwestycjach (z punktu widzenia wykonawcy prac); 
+ bezpieczeństwo stałości wynagrodzenia (z punktu widzenia inwestora) 
- brak możliwości wzrostu wynagrodzenia w przypadku np. wzrostu kosztów robocizny, materiałów itd.; (z punktu widzenia wykonawcy) 
- duże ryzyko gospodarcze w przypadku wzrostu cen. 

Jednakże Kodeks Cywilny dopuszcza jedną możliwość podniesienia cen, mowa o niej w paragrafie 632 pkt. 2 „jeżeli jednak w skutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.” Dodatkowe zapisy mówiące o podwyższeniu lub obniżeniu wynagrodzenia możecie znaleźć kolejno w paragrafach 630 i 631 Kodeksu Cywilnego.

Wynagrodzenie kosztorysowe

Kosztorys jest dokumentem zawierającym szczegółowe zestawienie prac budowlanych wymaganych przez inwestora dla danej inwestycji. Sporządza się go przed zawarciem umowy i jest prognozą koniecznych robót i kosztów potrzebnych na jej wykonanie. Ten typ wynagrodzenia jest najczęściej spotykanym dla inwestycji długoterminowych i o dużych rozmiarach.

Zalety i wady:

+ najlepszy dla inwestycji długo terminowych oraz o znacznych rozmiarach; 
- możliwość rozbieżności przy sporządzaniu przedmiaru do kosztorysu z faktyczną ilością robót; 
- duże obowiązki rozliczeniowe po obu stronach umowy; 

Wynagrodzenie mieszane

Jest to kombinacja dwóch poprzednich wynagrodzeń, gdzie za cześć robót ustala się wartość ryczałtową, a za pozostałe roboty wartości przedstawione w kosztorysie i rozliczone wg. cen jednostkowych w nim zawartych.

Przykładowe zapisy umowy dotyczące wynagrodzenia:


Ad7) Odbiór prac budowlanych

Dokonanie czynności odbiorowych jest jedną z najważniejszych rzeczy jakie Inwestor musi przeprowadzić podczas trwania procesu budowlanego. Związane bezpośrednio są z nimi sprawdzenie jakości prac zgodnie z polskimi normami i sztuką budowlaną oraz późniejsza zapłata wynagrodzenia w przypadku odbioru prac bez usterek. Dlatego bardzo ważne jest określenie zapisów, które określą zasady odbioru i wyjaśnią wszelkie możliwe wątpliwości z tym związane.

W tym miejscu umowy obie strony powinny ustalić:

  1. Sposób zgłoszenia gotowości robót do odbioru (w przypadku budów posiadających dziennik budowy, robi się to odpowiednim do niego wpisem);
  2. Termin rozpoczęcia czynności odbiorowych przez Inwestora bądź jego przedstawicieli od momentu zgłoszenia gotowości do odbioru;
  3. Termin trwania czynności odbiorowych – nie mogą one trwać zbyt długo z uwagi na możliwe celowe opóźnianie zapłaty oraz wykonanie dalszych zakresów prac budowlanych;
  4. Dokumentację potrzebną na czas odbioru w postaci kart materiałowych, świadectw kontroli jakości, protokołów pomiarowych oraz innych dokumentów wymaganych odrębnymi przepisami;
  5. Sposób potwierdzenia dokonania czynności odbiorowych w postaci np. protokołu odbiorowego;
  6. Termin usunięcia przez Wykonawcę wad wykrytych podczas odbioru oraz dalsze następstwa w przypadku braku usunięcia usterek; 

Każdemu odbiorowi prac powinno towarzyszyć sporządzenie protokołu odbioru. Wykonany protokół odbioru może być częściowy lub końcowy w zależności o zaawansowania robót budowlanych. W dokumencie powinny znaleźć się zapisy mówiące o:

  • Stronach dokonujących odbioru oraz ich składzie podczas samych czynności; 
  • Terminie usunięcia usterek;
  • Wykrytych podczas odbioru usterkach ze szczegółowym wskazaniem ich lokalizacji oraz opisem technicznym usterki; 


W kolejnej części, czwartej i zarazem ostatniej poruszymy temat zabezpieczenia należytego wykonania umowy, kar umownych oraz możliwości rozwiązania umowy. Dodatkowo podpowiemy co nieco o przepisach dotyczących gwarancji i rękojmi na prace budowlane.

Jeżeli szukasz pomocy przy sporządzeniu umowy z swoim wykonawcą lub klientem, napisz do nas – pomożemy!

Dostępna jest również możliwość zakupienia przygotowanej umowy, którą należy wypełnić i w niewielkim stopniu edytować do swoich potrzeb. Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu mailowego.

Linki do poprzednich części:

https://handyhand.pl/post/umowa-z-wykonawca-robot-budowlanych-czesc-2 

https://handyhand.pl/post/umowa-z-wykonawca-robot-budowlanych-czesc-1 






MOŻE CIĘ ZAINTERESOWAĆ