Co to jest rękojmia
Na początku, należałoby wyjaśnić, co to jest ta rękojmia? Rękojmia jest to ustawowa, a więc niezależną od zapisów Umowy czy innych ustaleń stron forma odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Źródło informacji o rękojmi stanowi Kodeks cywilny, a dokładniej jego dział II. W nim też jest dokładnie opisane, na czym mogą polegać wady fizyczne lub prawne, aby były podstawą do skorzystania z rękojmi. Dla lepszego zrozumienia rękojmi przytoczmy kilka wad z Kodeksu Cywilnego oraz ich przykładów.
- „nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia”. Przykładowo, dom lub mieszkanie, nieposiadające instalacji ogrzewania;
- „nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego”. Przykładowo mieszkanie powinno mieć podwyższoną Izolacyjność termiczną, którą deklarował sprzedawca, a mamy nieszczelne okna i ocieplenia ścian zewnętrznych jedynie styropianem grubości 5 cm;
- „nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia” Przykładowo lokal miał być wykorzystywany w celach mieszkalnych, a okazał się lokalem usługowym lub odwrotnie;
- „został kupującemu wydany w stanie niezupełnym”. Przykładowo brakuje, któregoś z pomieszczeń, albo komórki lokatorskiej.
Do czego uprawnia nas rękojmia?
Jeżeli wykażemy, że mieszkanie lub dom posiada wadę, możemy się domagać od dewelopera przede wszystkim jej usunięcia, ale także w przypadku braku możliwości lub problemów z jej usunięciem, obniżenia ceny lub nawet odstąpienia od umowy. W szczególnych przypadkach mamy też prawo żądać wymiany mieszkania lub domu na wolne od wad. Ocena wad w mieszkaniu lub domu jest bardzo indywidualna i ciężko jest zdecydować, które z uprawnień dotyczących rękojmi w danej sytuacji wykorzystać. Należy jednak pamiętać, że kupujący nie może odstąpić od umowy ze sprzedającym w przypadku wykazania wady nieistotnej (brak dokładnej definicji wady nieistotnej).
W przypadku obniżenia ceny, wysokość obniżenia zależy od wartości wady, w praktyce jest trudno bez strony trzeciej w postaci Inspektora lub Rzeczoznawcy zgodzić się co do wartości wady pomiędzy sprzedawcą a kupującym.
Należy wspomnieć, że w przypadku wprowadzenia zmian w mieszkaniu ingerujących w element, na który sprzedający udzielił rękojmi tracimy do niej prawo. Jakie zmiany spowodują utratę rękojmi znajdziemy np. w instrukcji użytkowania mieszkania, przekazaną przez dewelopera w dniu odbioru mieszkania. Może to być np. przenoszenie gniazd lub wykonanie dodatkowych gniazd w mieszkaniu, co spowoduje utratę prawa do rękojmi na dany zakres instalacji elektrycznej.
Terminy rękojmi
Do 24.12.2014 roku okres rękojmi w przypadku wad fizycznych dla nieruchomości zakupionych od dewelopera wynosił 3 lata, aktualnie okres ten został wydłużony do 5 lat. Należy pamiętać, również o tym, że jest on niezależny w stosunku do zapisów Umowy, ponieważ gwarantuję go nam art. 568 §1 Kodeksu cywilnego. Termin ten rozpoczyna się w dniu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W przypadku części wspólnych nieruchomości (bo te również objęte są rękojmią) termin ten rozpoczyna się w dniu wydania pozwolenia na użytkowanie budynku.
Warto pamiętać, że termin zgłoszenia danej usterki ulega przedawnieniu, jeśli minie rok od jej stwierdzenia, a kupujący w tym czasie nie zawiadomi o tej usterce dewelopera. Dlatego, jeśli zauważycie Państwo wadę, należy ją zgłosić przed upłynięciem roku od jej zauważenia.
Gwarancja a rękojmia
Rękojmia i gwarancja to dwa różne pojęcia. Główną różnicą jest to, że gwarancja udzielana przez dewelopera jest dobrowolna, a jej zakres oraz terminy obowiązywania zależą od ustaleń obydwu stron i są zawarte w umowie pomiędzy nimi. Dodatkową różnicą pomiędzy gwarancją a rękojmią będzie to, że gwarancja, którą wskazuje w umowie deweloper może być zależna od producenta danego materiały czy urządzenia. To on tak naprawdę określa jej zakres, warunki oraz okres obowiązywania.
Co te wszystkie różnice tak naprawdę nam mówią? Mianowicie to, że nawet jeśli, deweloper w umowie nie określił gwarancji lub opisana w umowie gwarancja nie obejmuje danej wady. To kodeks cywilny przychodzi nam z pomocą w postaci Rękojmi, której warunki są nienegocjowalne i nie zależą od postanowień umowy, ponieważ możliwość skorzystania z rękojmi powstaje z mocy prawa i wynika wprost Kodeksu cywilnego. Należy również wspomnieć, że jeśli nawet skorzystamy z gwarancji na dany element, to nie spowoduje to utraty prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i odwrotnie.
Pamiętajcie o swoich prawach!
Przydatne linki:
