Umowa z wykonawcą robót budowlanych - część 1

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane

Właśnie odebrałeś mieszkanie od dewelopera? Kupiłeś dom na rynku wtórnym? Budujesz nowy dom? Czy może planujesz zmianę aranżacji? W każdym z tych wypadków czekają Cię bardziej lub mniej zaawansowane prace remontowe, które niezależnie od wybranego wykonawcy należy odpowiednio zabezpieczyć umową. Dzięki niej zyskasz bezpieczeństwo finansowe i jakościowe prac remontowych nie wydając ani złotówki więcej niż planowałeś. Jak to zrobić? O tym dalej w artykule.

Umowa z firmą wykończeniową, jako umowa o roboty budowlane podlega przepisom prawnym takim jak:

  • Kodeks Cywilny
  • Ustawa Prawo Budowlane
  • Ustawa Prawo Zamówień Publicznych (dla umów zawartych w trybie tej ustawy)

Zgodnie z paragrafem 647 Kodeksu Cywilnego przez Umowę o roboty budowlane rozumiemy zobowiązanie się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, zaś inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez odpowiednie przepisy czynności związanych z odebraniem prac i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowę z wykonawcą robót budowlanych można zawrzeć w dowolnej formie, również ustnej. Jednakże jedynie forma pisemna daje możliwość zastosowania odpowiednich narzędzi do sterowania pracami remontowymi i kontrolowania jego rozliczeń poprzez odpowiednie zapisy. Dodatkowo forma pisemna jest prawie nie do podważenia w sądzie, ustna z kolei to zdanie przeciwko zdaniu.

A należy pamiętać jedną ważną zasadę: UMOWĘ Z WYKONAWCĄ PISZEMY NA ZŁE CZASY, kiedy remont czy budowa idzie bezproblemowo i zgodnie z planem raczej nikt nie sięga do jej zapisów. Jak znaleźć dobrego wykonawcę doradzamy tutaj: jak-znalezc-dobra-ekipe-remontowa 

Każda umowa na roboty budowlane (prace remontowe) powinna zawierać przynajmniej:

  1. Sprecyzowane strony umowy;
  2. Określenie przedmiotu umowy;
  3. Termin wykonania prac budowlanych;
  4. Obowiązki Inwestora;
  5. Obowiązki wykonawcy;
  6. Warunki wynagrodzenia i zapłaty za wykonaną pracę;
  7. Przewidziane warunki i forma odbioru wykonanych prac;
  8. Zabezpieczenie należytego wykonania przedmiotu umowy;
  9. Kary umowne;
  10. Odstąpienie/wypowiedzenie/rozwiązanie umowy;
  11. Warunki gwarancji;
  12. Postanowienia dotyczące zmian umowy.


Ad1) Strony umowy

Poprzez strony umowy rozumiemy osoby fizyczne lub pomioty prawne, pomiędzy którymi zostaje zawarta umowa o roboty budowlane. Stroną umowy może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.

Przykład fragmentu umowy dla osoby fizycznej:


Ad2) Przedmiot i cel umowy

Za przedmiot umowy rozumiemy obiekt lub zakres prac, jaki wykonawca zobowiązuje się wykonać. Powinien być on określony jak najbardziej szczegółowo. Nie wystarczy tutaj jedynie wskazanie, że przedmiotem jest np. mieszkanie czy dom jednorodzinny.

Przykład poprawnie określonego przedmiotu umowy:

Zamawiający zleca, a Wykonawca przyjmuje do wykonania roboty budowlane, zwane dalej „przedmiotem umowy” lub „robotami”, obejmujące wykonanie przebudowy, nadbudowy i rozbudowy domu jednorodzinnego przy ul. _______ mieszczącego się na działce w obrębie ewidencyjnym _____ zgodnie z przepisami prawa, zasadami sztuki budowlanej i wiedzą techniczną oraz zgodnie z następującą dokumentacją: ________.

Ostatni fragment zapisu jest szczególnie ważny – określa on bowiem zasady wykonania jakościowego robót budowlanych i późniejsze ich odbiory.

Dodatkowo za integralną część umowy przyjmuje się wszelkiego rodzaju projekty, plany i specyfikacje, które mają na celu szczegółowe określenie przedmiotu umowy. Przekazana dokumentacja powinna jasno precyzować cel i wymagania stawiane realizowanym pracom budowlanym, określać ich zakres i sposób wykonania. W zależności od stopnia złożoności planowanych prac częstym załącznikiem jest również Pozwolenie na Budowę.

UWAGA!

Zgodnie z 649 paragrafem Kodeksu Cywilnego „w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy”.

Ustawodawca stosuje tutaj regułę interpretacji, że w razie wątpliwości co do zakresu robót decydujące znaczenie ma projekt stanowiący część składową umowy. Jak to rozumieć? Jeżeli na projekcie jest pokazany zakres prac, którego wykonawca zapomniał wycenić i nie wpisał w swój kosztorys adnotacji, że jego oferta tegoż zakresu nie obejmuje, to jest zobowiązany go wykonać.


Ad3) Terminy umowne

Podstawową zasadą w tej kwestii jest określenie takiego terminu realizacji przewidzianych prac budowlanych, który jest możliwy do realizacji. Błędne oszacowanie może skutkować dla Wykonawcy poniesieniem odpowiedzialności z tytułu kar umownych. Dlatego w umowie jednoznacznie należy zaznaczyć, kiedy i jakie roboty maja zostać wykonane i kiedy jest możliwość wydłużenia terminu zakończenia prac.

Przykład zapisu umowy o terminach:

a) Termin rozpoczęcia przedmiotu umowy rozpoczyna się wraz z dniem podpisania protokołu przekazania frontu robót i wprowadzenia na budowę.

b) Termin realizacji poszczególnych robót został określony w harmonogramie rzeczowo-finansowym stanowiącym załącznik nr ____ do umowy.

c) Roboty budowlane zakończą się nie później niż w dniu ____. Za terminowe zakończenia robót przyjmuje się podpisanie protokołu odbioru robót bez usterek.

UWAGA!

Zgodnie z paragrafem 651 Kodeksu Cywilnego „jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora”.


Zapraszamy do przeczytania kolejnych części artykułu o umowie z wykonawcą robót budowlanych, z których dowiesz się, jakie zapisy powinny znaleźć się w kwestii rozliczenia się stron, odbiorów, kar umownych itd.

Jeżeli szukasz pomocy przy sporządzeniu umowy ze swoim wykonawcą lub klientem, napisz do nas – pomożemy!

Dostępna jest również możliwość zakupienia przygotowanego wzoru umowy, którą należy wypełnić i w niewielkim stopniu edytować do swoich potrzeb. Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu mailowego.


MOŻE CIĘ ZAINTERESOWAĆ