Ciągle rosnące ceny mieszkań, długi czas oczekiwania na dostępne ekipy remontowe i niepewna ich jakość z uwagi na dużą ilość „piekarzy” i „mleczarzy” w nich pracujących powoduje, że remont dla większości osób kojarzy się ze złem koniecznym, które trzeba przejść aby zamieszkać w swoich wymarzonych 4 kątach.
Tym bardziej każdej osobie, która zdecydowała się na remont mieszkania lub domu zależy aby całość odbyła się przy założonym budżecie, w utrzymaniu harmonogramu prac oraz zapewniła zadowalającą jakość. Niestety, jednoczesne zapewnienie tych 3 rzeczy jest bardzo trudne, a nawet niewykonalne w większości przypadków.
Poniżej podpowiemy Wam jak zapewnić JAKOŚĆ podczas trwania prac oraz na czym skupić się przy ich odbieraniu od wykonawcy, ale najpierw rzecz najważniejsza... umowa.
Umowa z wykonawcą prac remontowych
Umowa to rzecz o jaką powinniśmy się zatroszczyć zaraz po wybraniu wykonawcy i dograniu ceny za prace, których wykonanie nas interesuje. Dlaczego to takie ważne? Prawnicy mówią, że umowę pisze się na złe czasy – mają w tym 100% rację. Gdy wszystkie prace idą zgodnie z harmonogramem, koszty nie rosną w niewiadomy sposób, a jakość prac jest więcej niż zadowalająca nikt nie spogląda na zapisy umowy, które określają warunki współpracy pomiędzy inwestorem, a wykonawcą. Jednak w przypadku gdy coś idzie nie tak wszyscy patrzymy na zapisy umowy i używamy narzędzi w niej zawartych aby przekonać drugą stronę do mobilizacji, zmniejszenia kosztów itd..
W umowie możemy zawrzeć szczegółowe zapisy dotyczące płatności, zakresu prac, sposobu rozliczenia (ryczałtowa lub obmiarowa), kar umownych, harmonogramu, gwarancji itd. Jednakże w przypadku jej braku jesteśmy zdani wyłącznie na zapisu Kodeksu Cywilnego, który nie zawsze pomoże nam tak jak chcemy.
Jak napisać dobrać umowę? Jakie zapisy powinny zostać w niej zawarte? O tym możecie poczytać w poniższym artykule: Link - umowa z wykonawcą
Odbiór prac remontowych – najważniejsze zasady
Przejdźmy teraz do rzeczy najtrudniejszej i najbardziej wymagającej uwagi od inwestora – odbiorowi prac remontowych od wykonawcy. Dlaczego najtrudniejszej? Ponieważ zasady sztuki budowlanej, znajomość odchyłek normowych, przepisów budowlanych i jakościowych dla większości osób nie jest znana. Dlaczego wymagającej najwięcej uwagi? Ponieważ bez wiedzy gdzie należy spojrzeć aby sprawdzić jakość oraz kiedy to zrobić - inwestor musi często patrzeć wykonawcy na ręce. A jak pokazuje nasze doświadczenie nieuczciwi wykonawcy znają wiele sposobów aby oszukać nieświadomych właścicieli.
Odbiory prac remontowych możemy podzielić na:
- odbiory częściowe
- odbiór końcowy
Odbiory częściowe – to odbiory przeprowadzane podczas trwania prac remontowych/budowlanych, których zadaniem jest sprawdzenie prac ulegających zakryciu (np. montaż płyt karton gips przed szpachlowaniem czy sprawdzenie ułożenia ogrzewania podłogowego przed wykonaniem wylewki) lub potwierdzenie wykonania robót w przypadku rozliczania etapowego. Głównym zadaniem odbioru częściowego jest znalezienie usterek, których wcześniejsze wykrycie nie będzie powodować narastających problemów w dalszej części remontu.
Każdy z przeprowadzonych odbiorów powinien zakończyć się spisaniem protokołu odbiorowego lub notatki w wersji papierowej lub mailowej, w którym zostaną wymienione wszystkie znalezione usterki oraz określony zostanie termin ich usunięcia. W momencie kiedy wykonawca potwierdzi usuniecie wszystkich zgłoszonych wcześniej wad, należy ponownie przystąpić do odbioru. Odbiory należy powtarzać do momentu spisania bezusterkowego odbioru prac.
UWAGA
Ostateczne rozliczenie za prace remontowe (proponujemy 20-30% całości ceny remontu) należy dokonać dopiero po usunięciu przez wykonawcę wszystkich usterek przez nas znalezionych. W przeciwnym wypadku narażamy się na ryzyko zniknięcia wykonawcy z gotówką i nie usunięcia reszty wad.
Zatem podsumowując, najważniejsze zasady odbioru prac to:
- Przed odbiorami należy zapoznać się z technologią wykonywanego remontu, dowiedzieć się jak odbiera się poszczególne rodzaje prac, takie jak malowanie, glazurę itd. Pomóc mogą nam w tym dzienniki ITB;
- Odbiory prac należy przeprowadzać stosunkowa często, przed każdym zakryciem prac „zanikających” w celu uniknięcia późniejszych problemów;
- Odbiór końcowy przeprowadzany na końcu remontu wykonujemy przed zapłaceniem wykonawcy ostatniej transzy wynagrodzenia;
- Płatność końcową dla wykonawcy puszczamy dopiero po bezusterkowym odbiorze końcowym;
- W przypadku gdy inwestor nie czuje się na siłach aby samodzielnie odebrać prace remontowe, należy rozważyć zatrudnienie Inspektora Nadzoru, który na zlecenie właściciela domu/mieszkania sprawdzi jakość prac i odpowiednio ustawi niesfornego wykonawcę.
Inspektor nadzoru inwestorskiego – jak może pomóc inwestorowi?
Inspektor nadzoru inwestorskiego do osoba z uprawnieniami budowlanymi, który działa na zlecenie inwestora i reprezentuje jego interesy na budowie domu czy remoncie mieszkania. Inspektor jako osoba doświadczona zawodowo zna wszystkie normy, zasady sztuki budowlanej i wykonując nadzór nad pracami budowlanymi wymaga od generalnego wykonawcy zachowania jakości prowadzonych prac.
Czy warto zatrudnić Inspektora Nadzoru?
Naszym zdaniem, jeżeli właściciel mieszkania/domu wcześniej zdecydował się zatrudnić specjalistę do odbioru stanu deweloperskiego to powinien tym bardziej zatrudnić specjalistę przynajmniej do odbioru końcowego prac remontowych. Zapewni to inwestorowi znalezienie wszystkich możliwych wad, których usunięciem zajmie się wykonawca prac remontowych przed ostatecznym rozliczeniem i zniknięciem.
Koszy odbioru końcowego prac remontowych są zazwyczaj zbliżone do ceny odbiorów deweloperskich i zaczynają się od ceny 300zł. Przy założeniu, że remont i nowe mieszkanie łącznie kosztowały ponad 500 tyś lub więcej cena ta jest ułamkiem procenta całości – a zapewnia inwestorowi bezcenny spokój.
UWAGA
Bardzo ważne aby zatrudniony przez inwestora Inspektor nie był samozwańcem. Inspektor nadzoru to osoba z uprawnieniami budowlanymi potwierdzonymi przez właściwą Izbę Inżynierów Budownictwa. Niestety większość osób wykonująca odbiory deweloperskie stanów surowych nie posiada uprawnień budowlanych. Dlatego przed zatrudnieniem Inspektora Nadzoru należy poprosić o właściwe dokumenty.
Dla zainteresowanych pomocą przy odbiorze prac remontowych zapraszamy na stronę https://handyhand.pl/odbior-prac-remontowych oraz do kontaktu pod numerem 530 60 80 40 gdzie odpowiemy na wszystkie Państwa pytania.
Co w przypadku źle wykonanego remontu?
W przypadku kiedy remont nie poszedł po myśli inwestora, prace nie zostały dokończone i wykonane zgodnie z jakością, a wykonawca nie chce naprawić widocznych wad – lub co gorsza zniknął – należy zastanowić się nad wykonaniem Opinii Technicznej prac remontowych. Opinia pomoże właścicielowi na drodze sądowej lub polubownej dochodzić swoich prac, naprawy prac lub zwrotów kosztów remontu czy wykonawcy zastępczego. Osoby zainteresowane opinią prac zapraszamy do szerszego artykuły pod adresem: LINK - opinia techniczna remontu na potrzeby sądowe
