Mieszkania w podobnej lub nawet identycznej lokalizacji, mogą się różnić cenowo nawet 5000 zł/m2, czym się więc różnią?
Konkurencja na rynku deweloperskim jest duża, więc deweloperzy muszą się w jakiś sposób wyróżnić spośród reszty konkurencji. W jaki sposób to robią? Dodatkami? Ekologicznymi rozwiązaniami? Estetyką budynku, a może mniejszą ceną?
Oczywiście najczęstszym i najbardziej sprawdzonym dla deweloperów sposobem jest wyróżnienie swojej inwestycji na tle pozostałych poprzez cenę. Ale jak zmniejszyć cenę, aby osiągnąć swój cel, czyli jak największy zysk z inwestycji, jednocześnie nie tracąc na jakości oraz opinii swoich klientów? Idealny kompromis nie jest łatwo znaleźć, a jego wybór jest bardzo indywidualny dla każdej inwestycji.
Niektóre koszty inwestycji są stałe i deweloperzy nie mają wpływu na ich obniżenie. Są to takie koszty jak: koszty urzędowe, podatki od nieruchomości, oraz inne koszty formalne, które musi ponieść każdy deweloper. Dużym kosztem, jaki deweloper musi wziąć pod uwagę jest również koszt gruntu działki, który jest zależny od lokalizacji i innych czynników, ale potraktujmy go jako stały dla wszystkich deweloperów.
Na czym więc można oszczędzić? Odpowiedź: na organizacji procesu budowy oraz materiałach budowalnych np. stosując często gorsze jakościowo zamienniki. I na tym temacie się dziś skupimy.
• Grubość i materiał ścian zewnętrznych lub międzylokalowych
Ściany zewnętrzne lub międzylokalowe powinny mieć zachowaną izolacyjność akustyczną na poziomie 50 dB, obecnie zwykłe bloczki silikatowe grubości 18 cm spełniają te wymagania. Jednak biorąc pod uwagę, niedokładność wykonania i inne czynniki, w stosunku do deklarowanych przez producenta parametrów zmierzonych w warunkach laboratoryjnych, to możemy sobie wyobrazić, co się dzieje z tymi 50 dB.
• Warstwy stropowe oraz wylewka
Z racji optymalizacji ilości kondygnacji oraz wysokości mieszkań warstwy stropowe, w tym wylewki są zmniejszane do minimum. Znajdujemy inwestycje, gdzie grubość wylewki to jedynie 4-4,5 cm, powoduje to późniejsze problemy z jej pękaniem lub często i gęsto przerabiany problem ze zmieszczeniem rur kanalizacyjnych w warstwach wylewki.
• Stolarka drzwiowa i okienna
W tym punkcie deweloperzy szukają oszczędności, kosztem tańszych produktów, które często, choć nie zawsze mają gorsze parametry i właściwości, są gorzej wykonane, a ich funkcjonalność pozostawia wiele do życzenia.
• Części wspólne
Standard wykończenia części wspólnych, również może zostać wykonany w wersji ekonomicznej, czyli w postaci ścian tradycyjnie wykończonych tynkiem gipsowym i gładzią, a następnie malowanych. Alternatywą są oczywiście ożywienia przestrzeni wspólnych w postaci dodatkowych elementów dekoracyjnych np. drewnianych, kamiennych czy wstawek z ciekawych tapet. Znaczenie dla budżetu będzie miał również, przyjęty rodzaj wykończenia klatek schodowych, zagospodarowanie terenu wokół budynku, czy rodzaj materiałów zastosowanych na elewację budynku.
• Izolacyjność termiczna budynku
Oszczędności można również szukać w grubości i jakości izolacji termicznej przegród zewnętrznych, na szczęście, są pewne przepisy regulujące minimalną izolacyjność przegród zewnętrznych (aktualnie współczynnik przenikania ciepła U dla ścian wynosi 0,23 W/m2K). Dlatego w tym punkcie całkowitej dowolności nie ma, aczkolwiek można spełnić jedynie tę minimalną wartość. Idąc dalej tym tropem, można również wybrać tańsze i klasyczne systemy wentylacji i ogrzewania. Jednak wszystkie te elementy, choć stanowią oszczędności dla dewelopera, podwyższają późniejsze koszty eksploatacji nieruchomości.
• Prace wykończeniowe
Oprócz materiałów deweloperzy oszczędzają również na pracach wykończeniowych, znajdziemy w Warszawie takie inwestycje, gdzie mamy nieotynkowane sufity mieszkań, nieotynkowane ściany łazienek, brak wykończenia posadzki na balkonach czy brak zamontowanych parapetów wewnętrznych. Standardem ostatnio stało się również pozostawianie rur kanalizacyjnych tuż przy wyjściach z pionów instalacyjnych, do późniejszego rozprowadzenia w odpowiednie miejsce przez właściciela. Innym, choć nadal wg. nas kontrowersyjnym rozwiązaniem jest doprowadzenie instalacji w docelowe miejsce, ale pozostawianie ich na zewnątrz ścian. Co stawia przyszłego właściciela przed trudną decyzją, czy wkuwać instalację w ścianę i pogorszyć jeszcze bardziej akustykę ściany, czy zabierać przestrzeń małych łazienek zabudowując instalację np. ścianką G/K.
Optymistycznym akcentem jest jednak to, że deweloperzy coraz częściej stawiają nie tylko na najniższą cenę, ale również na jakość. Spowodowane jest to coraz większą świadomością klientów, co do swoich decyzji i wyboru konkretnej inwestycji, nie tylko ze względu na najniższą cenę, ale także ze względu na jakość i rozwiązania projektowe. Co w końcowym rozliczeniu generują późniejsze oszczędności dla klientów, a większe zyski dla deweloperów. Czyli pozytywy dla obydwu stron.
Jeżeli zastanawiacie się jak wygląda rękojmia i gwarancja u deweloperów, przybliżamy ten temat tutaj: rękojmia i gwarancja
Przydatne linki:
