Pozwolenie na użytkowanie to dokument, bez którego nie możemy rozpocząć użytkowania naszego budynku, nawet pomimo faktycznego zakończenia robót. Nie zawsze jest on wymagany jednak zawsze musimy dopełnić pewne czynności formalne związane z zakończeniem budowy naszego obiektu i możliwością rozpoczęcia jego użytkowania
Jakie inwestycje wymagają pozwolenia na użytkowanie?
Tu z pomocą przychodzi nam Ustawa Prawo Budowlane, a dokładnie jej art. 55, który mówi nam o kategoriach obiektów budowlanych dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jaką mamy kategorie obiektu dowiemy się przede wszystkim ze strony tytułowej naszego Projektu Budowlanego i oczywiście również z załącznika do ustawy, w którym są rozpisane wszystkie kategorie obiektów budowlanych. Często również w samej decyzji pozwolenia na budowę znajdziemy informacje o wymaganym uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Na szczęście przy budowie domu jednorodzinnego, oddzielnego garażu, czy budynku gospodarczego nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Poniżej zamieszczamy rozpiskę pierwszych czterech kategorii, które są najczęściej związane z budową domu jednorodzinnego, dla których nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
- Kategoria I – budynki mieszkalne jednorodzinne
- Kategoria II – budynki służące gospodarce rolnej, jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe
- Kategoria III – inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie
- Kategoria IV – elementy dróg publicznych i kolejowych dróg szynowych, jak: skrzyżowania i węzły, wjazdy, zjazdy, przejazdy, perony, rampy
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
W przypadku, gdy nasz obiekt nie wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie po zakończeniu naszej budowy mamy obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego (PINB) o zakończeniu naszej budowy, składając je razem z załącznikami, które opisujemy poniżej w kolejnym pkt. Jeżeli PINB w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji wówczas możemy przystąpić do użytkowania obiektu. Organ nadzoru budowlanego może również przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku sprzeciwu wówczas również możemy przystąpić do użytkowania obiektu.
Gdzie należy złożyć wniosek pozwolenia na użytkowanie?
Co robić, gdy jednak budujemy obiekt dla którego mamy obowiązek uzyskania takiego pozwolenia? Wtedy przygotowujemy wniosek i składamy go razem z załącznikami do naszego powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (PINB)
Załączniki do wniosku pozwolenia na użytkowanie nie różnią się w stosunku od tych, które musimy składać w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, jest to dokumentacja powykonawcza jak również dokumenty formalne:
- oryginał dziennika budowy;
- projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian nieistotnych (istotne, cofają decyzję pozwolenia na budowę);
- oświadczenie kierownika budowy o:
- zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, w przypadku budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną również informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych;
- doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
- oświadczenie inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
- protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności;
- w przypadku posiadania przykładowo windy lub innego urządzenia technicznego dla którego jest wymagana decyzja zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego przez urząd dozoru technicznego również taką decyzję;
- dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii;
- potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
- jeżeli podczas budowy wprowadzono zmiany nieodstępujące w sposób istotny (jeszcze raz zaznaczamy, że istotne zmiany cofają decyzję pozwolenia na budowę) od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, należy załączyć dodatkowo kopie rysunków na których takie zmiany zostały naniesione.
Więcej o dokumentacji powykonawczej i wymaganych dokumentach dowiecie się z naszego artykułu:
Link - Czym jest i co powinna zawierać dokumentacja powykonawcza
Kontrola przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i różnice w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy
Główną różnicą pomiędzy tymi dwoma drogami formalnymi jest nieobowiązkowość wizyty kontrolnej na obiekcie, choć taka wizyta może zostać przeprowadzona. W przypadku braku wizyty organ sprawdza jedynie złożone dokumenty pod względem ich poprawności i kompletności.
Drugą z istotnych różnic jest to, że w przypadku składania zawiadomienia o zakończeniu budowy dokumenty wraz z wnioskiem składamy jedynie do PINB, natomiast gdy nałożono na nas obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, mamy obowiązek zawiadomić również organy:
- Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
- Państwowej Straży Pożarnej
Po zawiadomieniu tych organów czekamy na ich obowiązkowe wizyty kontrolne, podczas których sprawdzają bezpieczeństwo użytkowania obiektu odpowiednio wg. przepisów. Do takich wizyt należy się przygotować bardzo szczegółowo ponieważ organy sprawdzają obiekt zarówno pod względem faktycznego wykonania i bezpieczeństwa mierząc np. szerokość dróg ewakuacyjnych, sprawdzając detale montażu elementów przeciwpożarowych, czy działanie urządzeń przeciwpożarowych. Jak również pod kątem formalnym sprawdzając np. kompletność dokumentacji powykonawczej. Mogą również zażądać przedstawienia np. karty technicznej i dopuszczenia do stosowania któregoś z zastosowanych materiałów sprawdzając jego właściwości pod kątem pożarowym lub sanitarnym.
Po swojej wizycie w ciągu 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia organy przedstawiają swoje stanowisko w formie pisemnej w którym stwierdzają zgodność lub niezgodność wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym w przypadku niezgodności mogą nałożyć termin usunięcia uwag lub przedstawić całkiem negatywne stanowisko dyskwalifikujące obiekt z użytkowania. Wówczas obiekt oraz dokumenty należy przygotować raz jeszcze i ponownie zawiadomić organ.
Po wydaniu stanowisk przez organy PSP oraz PIS obowiązkowej kontroli dokonuje PINB przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania. O terminie takiej wizyty organ powiadamia Inwestora w ciągu 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Podczas kontroli Inspektor nadzoru budowlanego ponownie sprawdza zgodności obiektu z dokumentacją projektową, charakterystyczne parametry budynku np. powierzchnie zabudowy, wysokość obiektu czy geometrię dachu.
Po przeprowadzeniu kontroli organ sporządza protokół z dokonanej wizyty, w którym oprócz informacji o inwestorze i obiekcie opisuje ustalenia dotyczące przebiegu i wyniku przeprowadzonej kontroli.
Co grozi za brak zgody na użytkowanie budowlane?
W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości PINB może wymierzyć nam kary finansowe za każdą nieprawidłowość licząc oddzielnie wg. następującego wzoru
kara=s*k*w
Gdzie
- s- stawka opłaty wynosząca 500zł
- k- wsp. Kategorii obiektu budowlanego, który znajdziemy w załączniku do Ustawy Prawo Budowlane w tabeli opisującej kategorie obiektu budowlanego
- w – współczynnik wielkości obiektu budowlanego, również w załączniku do Ustawy Prawo Budowlane w tabeli opisującej kategorie obiektu budowlanego
Wymierzoną karę mamy obowiązek wnieść w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nieuiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
