Zaczynamy od sprawdzenia księgi wieczystej
Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, po pierwsze – uzyskaj od sprzedającego numer księgi wieczystej i sprawdź jej zapisy. Można to zrobić bezpiecznie i darmowo na stronie ministerstwa sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl/. Dzięki temu sprawdzisz, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką z tytułu wcześniejszego kredytu, zadłużone przez właściciela, przewidziane pod egzekucję komorniczą lub ma ustanowioną służebność wobec innej nieruchomości.
Następnie uzyskaj od sprzedającego tytuł prawny nabycia nieruchomości, który potwierdzi, że sprzedający jest jej właścicielem i ma prawo decydować o sprzedaży.
Może to być przykładowo umowa notarialna sprzedaży, darowizny albo akt notarialny, który potwierdza nabycie spadku.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym warto również uzyskać od sprzedającego zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest obecnie zameldowany, że nie ma zaległości w opłatach za czynsz, czy w podatku od nieruchomości. Sprawdzenie i załatwienie tych dokumentów możemy również zlecić notariuszowi.
Dopiero gdy wszystko sprawdzimy i upewnimy się, że mieszkanie jest w porządku pod względem prawnym, warto zacząć starać się o uzyskanie kredytu hipotecznego lub kupić mieszkanie za gotówkę.
Sprawdzenie pod kątem technicznym
Przegląd techniczny mieszkania to jeden z najważniejszych etapów sprawdzenia, który niestety często jest pomijany lub robiony jedynie pobieżnie. Warto go wykonać jak najdokładniej, co nie tylko pozwoli nam uniknąć wdepnięcia na minę, ale także bardzo często jest dobrą podstawą do dużych negocjacji i zbicia ceny nieruchomości. Na przegląd techniczny warto zabrać specjalistę z uprawnieniami budowlanymi, który go przeprowadzi w naszym imieniu, znajdzie wszystkie ukryte wady dzięki swojemu doświadczeniu i za pomocą specjalistycznego sprzętu oraz opracuje na jego podstawie Opinię techniczną. Co więcej, Opinia Techniczna sporządzona przez Inspektora z uprawnieniami budowlanymi jako strony trzeciej stanowi lepszą podstawę do negocjacji niż własne uwagi i spostrzeżenia, a sam koszt takiej usługi, na pewno się zwróci z nawiązką w wynegocjowanej cenie.
Jak wygląda opinia techniczna? O tym więcej piszemy tutaj: https://handyhand.pl/post/opinia-i-ekspertyza-techniczna
Umowa przedwstępna
Przy negocjacjach ze sprzedającym, warto zabezpieczyć czas na podjęcie decyzji, dokładne sprawdzenie nieruchomości i własnych możliwości kredytowych, a także inne formalności poprzez podpisanie umowy przedwstępnej. Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
- opis mieszkania, którego dotyczy: adres, nr. działki;
- określenie stron, pomiędzy którymi zostaje zawarta Umowa kupujący/sprzedający wraz z dokładnym adresem i sposobem identyfikacji np. nr dowodu osobistego;
- cena nieruchomości i wysokość zadatku;
- termin przekazania kolejnych rat kupna;
- czas trwania Umowy przedwstępnej i przewidywany termin przekazania nieruchomości;
- warunki odstąpienia od Umowy;
- opcjonalnie również stan techniczny lokalu i wyposażenia;
- warunki płatności zadatku.
Zdecydowanie warto dokładnie doprecyzować, co się stanie z zadatkiem w przypadku odstąpienia od podpisania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży. Zwykle zadatek przepada, gdy kupujący odstąpi od transakcji, jeśli zrobi to sprzedający – zwraca kupującemu jego podwójną wartość, można jednak ustalić dogodne warunki zwrotu zadatku/zaliczki.
Kupno mieszkania z kredytem
Jeśli po sprawdzeniu mieszkania i przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw jesteśmy zdecydowani na mieszkanie, nadszedł moment na jego kupno. Dysponując odpowiednią kwotą można to wykonać bez kredytowania, jednak postaramy się opisać drogę kupna mieszkania z pomocą kredytu.
Z podpisaną umową przedwstępną idziemy do banków uzyskując najlepszą z możliwych ofert, niestety banki będą wymagały szeregu dokumentów potwierdzających wysokość naszych zarobków, które będziemy musieli dostarczyć.
Kupując mieszkanie z kredytem wiąże się ustanowienie hipoteki oraz wpisanie jej do księgi wieczystej nieruchomości, co wymaga wniesienia opłaty sądowej. Po przekazaniu do banku potwierdzenia złożenia wniosku bank nareszcie przelewa pieniądze na nasze konto! Pamiętajmy, że złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki nie oznacza natychmiastowego wpisu do księgi wieczystej, który będzie również potrzebny dla banku do zwolnienia nas z potrzeby opłaty ubezpieczenia pomostowego. Po ustanowieniu hipoteki pojawi się kolejny podatek do opłacenia w urzędzie skarbowym, który zależnie od rodzaju hipoteki wynosi 19 zł lub 0,1% wartości hipoteki.
Kolejny podatek – od czynności cywilnoprawnych
Po dokonaniu transakcji ze sprzedającym pojawia się następny podatek do opłacenia w urzędzie skarbowym tzw. PCC, wynoszący 2% od wartości rynkowej, czyli średniej ceny dla mieszkania o tym samym metrażu w podobnej okolicy. Wartością i odprowadzeniem podatku zajmuje się notariusz. Należy pamiętać, że jeśli cena nieruchomości podana przez nas będzie znacznie różniła się od rynkowej, wówczas urząd może zatrudnić na nasz koszt rzeczoznawcę majątkowego, który sprawdzi rzeczywistą wartość naszej nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że gdy kupujemy mieszkanie nie od osoby prywatnej, ale od płatnika VAT wówczas jesteśmy zwolnieni z podatku PCC.
Odbiór mieszkania i protokół zdawczo-odbiorczy
Jednym z ważniejszych i ostatnich etapów kupna jest odbiór mieszkania, który należy potwierdzić protokołem zdawczo-odbiorczym. Dzięki odpowiednio przygotowanemu protokołowi obie strony umowy mogą zabezpieczyć się przed późniejszymi roszczeniami dotyczącymi ilości i stanu wyposażenia, a także stanu technicznego lokalu, co pozwoli uniknąć nam wielu nieporozumień.
W zasadzie etap kupna mamy za sobą, jednak warto jeszcze wspomnieć o przepisaniu mediów, zameldowaniu i zmianie adresu korespondencyjnego, co przy tak wielu zmianach i formalnościach może nam umknąć.
