Przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Przede wszystkim należy pamiętać, że podziału nieruchomości można dokonać, jedynie w przypadku zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To w nim znajdziemy zapisy dotyczące możliwości podziału danej działki, a nawet wytyczne co do powierzchni wydzielanych działek.
Co w przypadku, gdy brak MPZP dla naszego obszaru?
Sprawa się nieco komplikuje, ponieważ musimy sprawdzić, czy dla naszego obszaru nie toczy się właśnie postępowanie w sprawie sporządzenia takiego planu. Jeśli aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest w trakcie tworzenia, a trwa to nawet kilka lat to do czasu jego sporządzenia niestety jest brak możliwości podziału działki. Natomiast w przypadku braku MPZP i braku obowiązku jego sporządzenia dokonanie podziału działki jest możliwe, ale musi być zgodne z przepisami odrębnymi lub z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Sprawdziliśmy możliwość podziału działki co dalej? Generalnie podział działki dzieli się na 5 kolejnych etapów:
Etap nr1 – wstępny plan podziału nieruchomości
Wstępny plan podziału działki należy wykonać na mapie zasadniczej lub w przypadku jej braku na mapie katastralnej. Mapy te odpłatnie uzyskujemy w starostwie powiatowym w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Po ich uzyskaniu przystępujemy do szkicu wstępnego podziału działki, na tym etapie możemy wykonać to samodzielnie, jednak jest to dosyć skomplikowane. Dlatego z racji późniejszej obligatoryjnej potrzeby zlecenia projektu podziału działki uprawnionemu geodecie można go poprosić o pomoc już na tym etapie. Co więcej tak geodeta z racji doświadczenia podpowie i pomoże nam w dalszych krokach formalnych w urzędzie.
Jeśli decydujemy na działanie samodzielne to należy pamiętać, że wstępny plan podziału działki po pierwsze musi być zgodny z przepisami i postanowieniami prawa miejscowego np. MPZP, a także powinien wskazywać:
- granice nieruchomości, którą mamy zamiar podzielić;
- numery ewidencyjne działki oraz nr jej księgi wieczystej;
- powierzchnię nieruchomości, którą mamy zamiar podzielić;
- granicę projektowanych do wydzielenia działek, najlepiej zaznaczone kolorem czerwonym;
- zaznaczenie obsługi komunikacyjnej, czyli dojazdu do drogi publicznej wszystkich wydzielanych działek w formie graficznej i/lub opisowej.
Etap nr2 – wniosek o zaopiniowanie wstępnego planu podziału działki
Oprócz wypełnienia samego wniosku musimy skompletować szereg wymaganych do złożenia razem z wnioskiem dokumentów:
- nasz wstępny plan podziału działki;
- dokumenty potwierdzające tytuł własności, czyli odpis z księgi wieczystej, akt notarialny lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku;
- aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków (do uzyskania w urzędzie);
- kopię mapy katastralnej.
Nasz wniosek z załącznikami oraz wstępny plan podziału nieruchomości zostanie przeanalizowany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta pod kątem jego zgodności z ustaleniami MPZP i innych przepisów prawa. Po analizie zostaje wydane postanowienie, na które przysługuje nam 7 dniowy okres zażalenia. W przypadku postanowienia pozytywnego przystępujemy do kolejnego etapu.
Etap nr3 – Projekt podziału działki
Na tym etapie obowiązkowy będzie geodeta z uprawnieniami (do dokonywania rozgraniczeń i podziałów nieruchomości oraz sporządzania dokumentacji do celów prawnych).
Opracowanie projektu podziału działki wiąże się również protokołem przyjęciem granic dzielonej nieruchomości. Geodeta zgłasza prace geodezyjne w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej, a także ma obowiązek zawiadomić właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości oraz właścicieli nieruchomości sąsiadujących z dzieloną nieruchomością. Po przyjęciu granic nieruchomości geodeta sporządza protokół. Następnie Geodeta przystępuje do wykonania mapy z projektem podziału działki, wykazu zmian gruntowych oraz ewentualnie wykaz synchronizacyjnego, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej
Etap nr4 – Wniosek o podział nieruchomości
Po uzyskaniu od geodety wymienionych wyżej dokumentów, ponownie składamy wniosek o podział nieruchomości z załącznikami taki samymi jak przy wstępnym wniosku, lecz musimy go uzupełnić o dodatkowe dokumenty:
- pozytywne postanowienie w sprawie wstępnego planu podziału nieruchomości;
- protokół przyjęcia granic nieruchomości;
- wykaz zmian gruntowych;
- mapy z projektem podziału nieruchomości;
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.
Etap nr5 – Decyzja zatwierdzająca podział i wpisy w księgach wieczystych
Termin na wydanie decyzji zatwierdzającej podział to miesiąc od daty złożenia wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami. Po tym terminie musimy poczekać jeszcze 14 dni, które są przewidziane na ewentualne odwołania i dopiero wtedy decyzja staję się ostateczna.
Po uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział naszej nieruchomości, w katastrze nieruchomości zostają wprowadzone zmiany, a my możemy złożyć wnioski o założenie nowych ksiąg wieczystych dla każdej z wydzielonych działek. W związku z wydaniem ksiąg wieczystych musimy uiścić sądowne opłaty 60zł za każdą z ksiąg i 200zł za wpisanie prawa własności lub użytkowania wieczystego.
