Etapy budowy domu i stan deweloperski

Etapy budowy domu

Lista etapów

  1. Pozwolenie na budowę i formalności
  2. Stan zerowy
  3. Stan surowy otwarty
  4. Stan surowy zamknięty
  5. Stan deweloperski
  6. Stan wykończony
  7. Zakończenie budowy i formalności

Pozwolenie na budowę i formalności

Jest to pierwszy z etapów, który rozpoczyna się w momencie zakupu działki budowlanej i podjęcia decyzji o budowie domu. Na tym etapie będziemy mieli szereg dokumentów i formalności do spełnienia (opiszemy je w naszym kolejnym artykule).

Etap ten kończy się uzyskaniem prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydaniem dziennika budowy oraz zgłoszeniem zamiaru rozpoczęcia robót. Tu należy zaznaczyć, że bez zatrudnienia Kierownika Budowy, nie zgłosimy zamiaru rozpoczęcia robót, więc jest to również moment na jego wybór i podpisanie umowy ustalając odpowiednie warunki współpracy, w tym ilość wizyt i wysokość wynagrodzenia. Warto też pomyśleć o zatrudnieniu Inspektora Nadzoru Inwestorskiego zwłaszcza jeśli Kierownikiem Budowy jest przedstawiciel firmy, której zlecamy wykonanie robót budowlanych.

Stan zerowy 

Budowę rozpoczyna się ogrodzeniem działki, następnie zdjęciem warstwy wierzchniej ziemi tzw. hummusu i wytyczeniem geodezyjnym osi fundamentów budynku. Po wytyczeniu budynku przez uprawnionego geodetę, pamiętając również o rzędnej wysokościowej, przechodzimy do robót ziemnych pod fundamenty. 

Po robotach ziemnych przechodzimy do szalowania fundamentów. W Polsce najbardziej popularnym sposobem posadowienia budynków jednorodzinnych nadal są ławy fundamentowe, choć coraz częściej spotykamy posadowienie na płytach fundamentowych.

Po wykonaniu szalunków wykonujemy zbrojenie naszych fundamentów. Nie zapominamy również o robotach instalacyjnych, które musimy wykonać przed zalaniem betonem naszych fundamentów. Wykonujemy wszystkie podejścia kanalizacyjne, robimy przepusty na przyszłe przyłącze wodne oraz energetyczne do budynku. Dopiero po odbiorze zbrojenia oraz robót instalacyjnych ulegających zakryciu przystępujemy do betonowania. Na tym etapie pamiętajmy o odpowiedniej izolacji fundamentów, zarówno termicznej, jak i przeciwwodnej.

Pamiętajmy, że wszystkie wskazówki i rozwiązania znajdują się w dokumentacji projektowej, której zwłaszcza na tym etapie prac bezwzględnie należy się trzymać. Po wykonaniu fundamentów, łącznie ze ścianami fundamentowymi i ich izolacją, przechodzimy do ostatnich robót stanu zerowego – wykonania tzw. chudziaka, czyli betonowego podkładu pod przyszłe warstwy posadzkowe. Przy jego wykonywaniu, należy pamiętać o odpowiedniej rzędnej jego górnej powierzchni, która powinna być jak najbardziej równo wykonana. Uwaga w dokumentacji projektowej mogą znaleźć się dodatkowe, niewymienione powyżej roboty np. wymiana warstw ziemnych pod chudziakiem, czy roboty związane z drenażem fundamentów.

Co ciekawe, nazwa etapu wskazuje nam, że powinien on kończyć się na poziomie „0” budynku, czyli posadzki parteru, jednak ze względu zmiany technologiczne powstałe w przeciągu ostatnich kilkudziesięciu lat warstwy posadzki parteru są wykonywane dopiero w kolejnych etapach budowy.

Stan surowy otwarty 

Na tym etapie robót, zależnie od ilości kondygnacji znajdą się wszystkie pozostałe roboty konstrukcyjne budynku, a w tym m.in.: 

  • roboty murowe ścian konstrukcyjnych zewnętrzne i wewnętrzne;
  • roboty żelbetowe, w tym belki, słupy, podciągi, a także stropy i wieńce;
  • schody wewnętrzne, o ile były projektowane jako żelbetowe;
  • murowanie kominów wentylacyjnych, dymowych i spalinowych;
  • więźba konstrukcji dachu, warstwy pokrycia dachowego łącznie z izolacjami i obróbkami blacharskimi.

Ten etap niestety często bywa odmiennie definiowany, zwłaszcza jeśli chodzi o roboty dachowe, dlatego jeśli posługujemy się tym terminem przy sporządzaniu umów, należy uwzględnić szczegółowy zakres robót jaki on obejmuje. 

Stan surowy zamknięty

Jest to jeden z ważniejszych etapów budowy, ponieważ budynek w stanie surowym zamkniętym może być bezpiecznie pozostawiony na sezon zimowy, bez obawy, że panujące warunki atmosferyczne i nawet ujemne temperatury przełożą się negatywnie na jakość oraz trwałość konstrukcji nośnej budynku. Oczywiście, zabezpieczając odpowiednio otwory okienne i drzwiowe w stanie surowym otwartym również możemy naszą budowę przezimować. 

Do prac wchodzących w skład tego etapu wchodzą:

  • montaż stolarki okiennej;
  • montaż drzwi zewnętrznych;
  • montaż bram garażowych;
  • roboty murowe ścian działowych.

Ten etap choć wydaje się być krótki z racji zakresu, wcale nie jest mniej kosztowny od poprzednich, oczywiście wszystko zależy od ilości przeszkleń i rodzaju stolarki okiennej jaką wybierzemy.


Stan deweloperski

Jak sama nazwa wskazuje jest on najczęściej końcowym etapem wykonywanym przez deweloperów w celu sprzedaży nieruchomości, ponieważ pozwala on na formalne zakończenie budowy i sprzedaż nieruchomości, co nie znaczy, że faktycznie jest ona zakończona.

Stan deweloperski doprowadza zewnętrzną część domu, często również i całą działkę do końcowego wyglądu, jednak większość robót tego etapu jest wykonywana wewnątrz budynku. W przypadku faktycznej sprzedaży nieruchomości ten etap obejmuje również formalności związane ze zgłoszeniem zakończenia budowy.

W skład robót ujętych na tym etapie wchodzą:

  • roboty instalacji elektrycznej, okablowanie oraz montaż puszek;
  • roboty instalacji wodnej i kanalizacyjnej, doprowadzając we wszystkie docelowe miejsca, gdzie będą stały przybory sanitarne;
  • roboty instalacji centralnego ogrzewania (w tym podłogowego, jeśli było przewidziane);
  • roboty tynkarskie;
  • wylewki ze wszystkimi swoimi warstwami;
  • roboty elewacyjne wraz z orynnowaniem i obróbkami blacharskimi.

Często do tego etapu zaliczamy również:

  • montaż osprzętu elektrycznego;
  • montaż parapetów podokiennych;
  • montaż kotła grzewczego z osprzętem;
  • montaż grzejników;
  • gruntowanie ścian i sufitów z malowaniem jedno/dwukrotnym na biało;
  • wykonanie ogrodzenia działki;
  • wykończenie tarasu/schodów wejściowych;
  • wykonanie podjazdu i chodnika z kostki.

Jak widać jest to jeden z najbardziej „elastycznych” etapów budowy, dlatego po raz kolejny przypominamy, że jeśli posługujemy się tym terminem przy sporządzaniu umów, należy uwzględnić szczegółowy zakres robót jaki on obejmuje. Należy wspomnieć również o różnicach kosztowych przy zakupie nieruchomości związanej z zakresem obejmującym stan deweloperski. Często atrakcyjna cena oferowana przez dewelopera może być spowodowana oszczędnościami związanymi z ograniczeniem zakresu stanu deweloperskiego.

Stan wykończony

W skład tego etapu wchodzą wszystkie pozostałe prace wykończeniowe wewnątrz oraz ewentualnie na zewnątrz budynku, których nie obejmował stan deweloperski, a są to przede wszystkim:

  • roboty szpachlarsko-malarskie;
  • roboty glazurnicze;
  • roboty posadzkowe (parkiet/panele lub inne wykończenia);
  • roboty montażu stałej zabudowy meblowej, czyli montaż kuchni, szaf wnękowe itp.;
  • montaż stolarki drzwiowej wewnętrznej;
  • roboty białego montażu, czyli montaż umywalek, ustępów, wanien itp.;
  • roboty montażowe osprzętu elektrycznego.

Po tym etapie prac budynek jest w całości gotowy do zamieszkania, jednak należy pamiętać o potrzebie załatwienia pozostałych formalności związanych z zakończeniem budowy.

Zakończenie budowy i formalności

Jeśli nie kupiliśmy domu w stanie deweloperskim, po zakończeniu robót budowlanych musimy zgłosić zakończenie budowy wraz z kompletem dokumentacji powykonawczej budowy. Czym jest i co zawiera się w dokumentacji powykonawczej dowiecie się z naszego artykułu Czym jest i co powinna zawierać dokumentacja powykonawcza?


Warto wspomnieć, że jeśli zależy nam na czasie to w celu rozpoczęcia formalności związanych z zakończeniem budowy nie musimy czekać do zakończenia całości robot stanu wykończonego, możemy to wykonać w trakcie jego realizacji.

Po zgłoszeniu zakończenia robót z kompletem dokumentów do naszego miejscowego Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego czekamy 14 dni na rozpatrzenie zgłoszenia i ewentualną wizytę kontrolną w tym czasie. Jeśli nie dostaniemy negatywnej odpowiedzi wówczas jest to tzw. zgoda milcząca, po której możemy śmiało wprowadzać się z walizkami.



MOŻE CIĘ ZAINTERESOWAĆ